#5 住宅ローンがおりるまでの長い道のり【家を建てる話をするシリーズ】

本日無事に土地の決済が終わって晴れて生まれて初めてのマイ土地をゲットだぜしたのでここまでの長い長い住宅ローン審査通過への道のりをまとめてみようと思い立ちました。

何もわからない僕は

僕はお金の話に疎いのでそもそも住宅ローンが何かって言われると普通に家買うときの借金ということ以外にわかってることがないので色々と調べてみました。
固定金利がどうとか、団信ってなんだとか、つなぎ融資がどうとか、そういうところがわけわからんという状態でした。

住宅ローンを借りる際にまず最初に仮審査をするんですが、一般的には年収の7倍くらいが借りられる額の目安と言われているらしいです。仮に年収が700万の場合は5000万くらい。それをベースに勤めている会社やその勤続年数だったり、家族情報だったり、みたいな属性も事前審査の対象に入ります。あと大事なのが他の借金の状況ですね。仮審査の場合は書類による証明が必要ないのでそれらの情報をシュッと提出したらすぐに審査してくれる、みたいな流れ。

その結果を元に土地や建物の予算を決めるわけですね。我が家の場合は妻は専業主婦だし僕自身も社会的な信用が高いわけでもないので大した額は借りれなかったなあという感想です。

そして本申し込みをやるぞ！ってなったところで住宅ローンの色々な要素が出てくるのでそれを比較して自分に最適な住宅ローンを選ぶわけですね。先に言った通り僕はめちゃめちゃ疎いので設計事務所の方に全面的にお願いしつつ教えてもらいつつ進めました。

比較要素としては、いくらまで借りられるのかとか利率とか金利の種類とか返済方式とかそういうところっぽい。

契約したところ

住宅金融支援機構と提携している株式会社優良住宅ローンのフラット35を利用しました。

フラット35って何かって言うと、特定企業の特定商品というわけではなくて、住宅金融支援機構という独立行政法人が提携しているいくつかの民間金融機関と共同で提供してる住宅ローンみたいです。なのでフラット35と言ったときにその内容は提供している企業によって変わってくる感じです。
フラット35共通の特徴としては最大35年ローンにできて固定金利で保証人が不要でみたいなのがあります。あとは金利が低いらしい。借りられる上限が決まってたり。改めて調べてみると必要書類が多くて手続きがめんどうらしい。手続きで泣きそうなほど苦労したのはフラット35だったからなのか…。

寄り道: 用語確認

そもそもわからない用語がたくさんあったので色々調べたときのメモ。

固定金利と変動金利

金利の決め方は大きく分けて2つあって、あとその中間みたいなのもあったりします。
固定金利は借りた際に定めた金利が最後まで変わらないタイプのもので、毎月の返済額がずっと同じなので返済計画がたてやすいし市場金利が上がった場合でも影響を受けないっていうメリットがある。
変動金利は大体5年ごとにそのときの市場金利に合わせて金利が変動するタイプのもので、市場金利が下がったら金利が安くなってお得ですねというやつですね。もちろん高くなったら残念ですねっていう。
あとはその間の固定金利選択型っていうのもあるみたいで、固定期間があってその期間を過ぎたら改めて固定か変動かを選ぶみたいなことができます。

どれを選ぶべきかみたいなのは僕には全然わからなくて、市場金利がこれから低くなっていく見通しであれば変動金利にするとか、今市場金利が低ければこの時点で固定金利にしちゃって今後市場金利がどんどん上がっていってもお得～～みたいな、そういうのはわかるんですがじゃあその市場金利みたいなのがさっぱりなのでここらへんはお任せしたというか、フラット35にしたので自動的に固定金利になったって感じですね。

返済方式

返済方式には元利均等方式と元金均等方式があります。
元利均等方式は、毎月の返済額を一定に保つものです。毎月の返済が一定ということは、始めの方は返済額の大部分が利息にあてられて、後半になるにつれ返済額のうち元金の返済の割合が上がっていくイメージです。返済計画が立てやすいというメリットがあるものの初期はほぼ利息を払っているだけみたいになるので返済の総額が増えてしまう。
元金均等方式は、返済額がどんどん下がっていくものです。毎月の返済のうちの元金だけが常に一定になります。そうすると徐々に利息が減っていくのでその分返済額が少なくなっていくって感じです。ただし初期の利息が高いので負担がでかいです。

当然元金均等方式にするには初期の返済が確実にできる保証がないといけないので条件が厳しくなります。そんなわけで僕には元利均等方式にするしかないって感じでした。

つなぎ融資

住宅ローンは建物が完成した際に初めて融資が実行されるものなのですが、実際にお金が必要になるのは建物が完成したあとだけではなくて、家を建てる前に土地を手に入れるために支払いが必要だし着工時にも支払いが必要になります。
なのでそのタイミングでお金が必要なのでそれを融資してもらうのがつなぎ融資ということでした。

で、僕も建物より先にまず土地を買う必要があるのでつなぎ融資を利用したわけですが、一般的につなぎ融資の金利は高いらしいです。そしてこっちはこっちで金利が各社違うので比較する必要があったりするわけですね。ただ僕はつなぎ融資のことはわりと後半にようやく理解したので流れのままに進めてしまいました。

団体信用生命保険

略して団信とよく呼ばれています。

僕が返済期間中に死んだりやばい病気になったときにその保険金で住宅ローンの残高を完済できるようにする保険です。これは普通の生命保険とは違って、保険料が住宅ローンの金利の中に含まれているので別途保険料を支払う必要はないみたいな感じです。多くの住宅ローンは団信に加入することが条件に含まれていたりするのですが、フラット35はこれが必須じゃなかったりします。健康状態や持病によっては団信に加入できないということがあるらしいので、そういう人はフラット35だとめっちゃ助かるって感じっぽいです。
自分がすでに生命保険に加入している場合は保障内容が被ってたりしていろいろ調整が大変みたいなことがあるっぽいのですが、僕はこれまでの人生はノーガードで生きてきたので特に何も考えずに加入しました。

決まるまでの経緯

ここがめちゃめちゃ大変で僕はわりと精神的にしんどい日々が続きました。
仮審査が結構すんなり通ったのでなかなか良い家が建てられそうだぞ～～と息まいていて、設計事務所の方もいろんな住宅ローンの話を持ってきてくれて比較をしていたのですが、その中で特に金利も安いし高額貸してくれるめっちゃ良い地方銀行があったのでそこで話を進めていました。
そして事前審査の段階に入ったときに現在の借金総額を伝える必要があって、わりと記憶ベースで適当に書いて提出していたらあとから信用情報の提示を求められて、そして実際に信用情報を見てみると僕の思ってたよりずっと借金を抱えてることがわかってしまってからがなかなか辛かったですね。

信用情報を取得できるシステムがあるのでそこで取得したところ、そもそも僕は自分が思っているより借金があったっていうのと、過去に支払いが滞った回数が何度かあったていう2点がまず良くない状況でした。支払いが滞った部分について細かく聞かれてその期間に本当にお金がなかったわけではなくたまたま振り込み忘れてたみたいなことを証明できればいいのですが(別の口座にはお金が入っていたことを通帳で証明したりなど)、僕はそんなこともなく普通にお金がなくて支払えなかったのでそれがマイナスに働きました。
そしてこれは全く知らなかったのですが、クレジットカードで利用した金額のうち、まだ引き落としが行われていないものは借金として扱われるというのと、分割払いで購入したものも借金として扱われるというのがありました。僕は結構高額なものを12回払いとかで買いがちなのですがそういうのもまるっとひっくるめて借金の合計額になったので、最初に申告してたのと全然違うやんけとなりました。

そこで地方銀行の方から、今この支払い分を一括で支払い終えちゃって完済証明書を提出してもらえたら融資できます、みたいな話をもらって、いくつかは血反吐を吐きながら無理矢理返したりしたのですが、それでもやっぱり提示された条件分を支払い終えるのは難しかったので、めっちゃ条件が良かった住宅ローンの話はなくなっちゃいました。
そこで住宅ローンの審査が落ちることで失われる自己肯定感みたいなものを味わって、なんで僕はもっと真面目に生きてこなかったんだろうみたいな思考に陥る日々が始まったわけですね。生きるのって辛い。

そんなこんなで最終的にわりと条件が緩いフラット35に落ち着きました。
ただ結局当初想定していた額よりも低い金額になってしまい、これだと今計画している建物の予算を割っちゃってますけどという話になりました。そこで株式会社優良住宅ローンのプラスワンという融資があって、融資額の10%を追加で借りられるっていうのを使って足りない分を埋めるみたいなことをやりました。もちろんこれは金利がちょっと高いので全然良くはないんですけど、まあしょうがないかなーって感じでした。

契約書がめっちゃ多い

多分今回の住宅ローンやら土地やらの契約書の数がこれまでの人生で書いてきた契約書の数を圧倒的に上回っちゃって、本当になぜ世の中はこんなにも非合理なの…という感想を抱きました。
あとめちゃめちゃ印鑑押した。紙をぺらぺらめくりながら連打する感じで押した。

そして極めつけはフリクションペン(ボールペンなんだけどボールペンの頭についてるやつでこすると摩擦熱で消えるやつ)で契約書を書いていたら、あとで怒られて全部書き直しさせられるという事件もありました。
それによって土地決済日につなぎ融資が間に合わなくなってしまって、決済日を後ろ倒しにする契約書を追加で書いたりとか、それ以降の契約書を書くときにフリクションペンは使わないでって念押しされたりとか本当に生きているのが恥ずかしかったです。

おわり

最後のエピソードとして、これはこの記事を読んでくれた殊勝な人には反面教師にしてほしいのですが、僕は本当に貯金がまったくないわけです。だけど土地の契約をする際にはまずは頭金みたいなものが現金で必要になるわけで、だけど頭金すら払えない僕はクレジットカードのカードローンで頭金を用意しました。結果的に借金は増えてまた融資の額に影響を及ぼしているわけで、なんでこんな人間に住宅ローンを借りられるのかが不思議でしょうがないですね。
これも所属している会社の社会的信用のおかげだと思うと頭があがりませんね。

無事に今日土地決済を終えて、次に支払いが発生するのは家の内容が全て固まって着工するタイミングになるので、一旦はお金の話が落ち着いたのでこうやって記事を書くに至りました。
今は着工に向けて家の間取りをより詰めたり内観や外観を打合せしてきめていく段階をやっています。また書けることができたらなんか書きます。